上海作为国际化大都市，商务楼宇数量众多，分布广泛，商务区已成为上海城市经济活动的核心载体。近年来，受宏观经济波动、灵活办公模式兴起等因素影响，部分商务区中办公楼空置率增加、租金下降。尤其是商务区的空间需求伴随着产业变革正在经历转型，新兴产业和创新型商业模式不断涌现，导致制造业与服务业之间的界限逐渐模糊，推动了商业办公空间多样化的需求；传统商务区中以单一办公楼为主，配套部分商业的房地产开发模式已无法适应当下新业态和新模式的发展需求。
土地开发利用需要三个转型
土地资源配置和开发利用优化是商务区空间效率与活力提升的重要基础。国家“十五五”规划纲要提出，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。上海“十五五”规划纲要提出，强化空间资源要素对城市功能提升的支撑和保障作用，优化土地供应规模、结构、布局，加快形成土地价值管理新机制。近期我们从“经济活力”“社会活力”与“文化活力”三个维度，对全市20个具有代表性的商务区进行活力评价及土地开发利用影响分析。研究发现，单纯把地供得更多、楼建得更密，并不一定能让商务区更有活力，单一的空间扩张发展模式已显现瓶颈。而且，开发强度（比如建筑的高度、面积等）只在核心的商务区有明显的积极作用，市中心的局部地区开发过于保守，可能会浪费掉一些本来可以高效利用的空间；而外环外的个别商务区盲目追求过高的建筑密度，造成较高的空置率。因此，提升商务区的活力，重点不再是增加新空间，而是要把已有的资源用好、优化好。为此，需要在土地开发利用上实现三个方面的转型。
一是空间功能向要素融合转型。早期的一些规划对土地用途限制较为严格，使得部分区域功能过于单一。比如在一些核心商务区只强调写字楼办公，忽视了商业、文化、休闲等配套设施的融合，导致白天上班时间人员集聚，晚上或周末就变得冷清，缺乏“全天候”的活力。商务区地块需要把办公、商业、餐饮、文化休闲等不同功能相互搭配和结合，通过综合功能提升区域活力。
二是土地开发向多元投资、多层次供给和多规融合转型。目前部分商务区在土地开发阶段，缺乏对办公产品结构的统筹引导，开发商多以标准化模式集中建设同质化的中低端商办楼宇，户型面积、空间形态和定价结构较为单一。这种供给结构在无形中对入驻企业形成了筛选效应，使商务区更易集聚同类企业，而创新性企业、新兴业态所需要的专业化创新型办公空间、灵活多样的商务商业空间却相对不足。当行业发生变化或转型时，商务区的适应能力和抗风险能力较弱。为此，需要改变楼宇功能和空间单一，转向供应大中小面积不同、不同价格梯度和不同功能的办公空间，顺应科技创新和商业模式的多样化、场景化和市场化的变化和更迭，能让不同规模、不同阶段的企业都能找到合适的落脚点，保持商务区持续发展和经济活力。
三是推动商务区交通导向与功能协同开发转型。研究发现，以上海地铁为代表的轨道交通体系对不同的商务区活力水平具有显著影响，良好的交通可达性不仅有助于提升商务区对人员与企业活动的吸引和集聚能力，也为商务区内部人流导入、活力提升以及土地开发利用效率的提高提供了重要支撑。上海部分商务区的地铁站点与办公、商业等功能布局之间的联系还不够紧密，尤其是“最后一公里”衔接不畅，从地铁站出来到达办公楼和居住点需绕行或步行较远，影响了出行体验。如有的商务区尽管有多条轨交线连接，但地铁站点主要服务于特定的交通枢纽，而商务区内部的小交通相对不便，商务区距离地铁站步行路程较远，且缺少衔接交通，可达性相对较差。此外，不少商务区停车配套不足，也削弱了区域的到达便利性，停车难、找位难成为企业员工和访客的现实困扰。因此，商务区交通衔接组织、交通基础设施改造和增加停车位对商务区活力提升和土地利用价值发挥具有重要作用。
以人为本、以企为核、以地为要
结合现实情况和研究分析，笔者认为提升上海商务区活力的思路是“以人为本、以企为核、以地为要”，通过优化公共服务、塑造人文环境，增强人对区域的认同与归属感；通过聚焦企业发展，依托链主企业引领与精准空间供给，构建良性产业生态圈层；通过立足商务区发展现状与潜力，优化土地供应方式，推动土地高质量开发利用。
“以人为本”的楼宇空间供需均衡。推动商务区楼宇业主从房地产“产权人”向商务“专业服务组织者”的定位转变。在新增和存量土地供应中，鼓励参与商务区和楼宇的更新改造投资，同时组织专业服务平台和机构进行规划设计、审批服务、运营管理和招商引资等事项，用好房子、好场景和好服务吸引入驻企业、从业人员和消费者，并以空置率考核活力、以租金考核收益、以资产质量和价格考核价值。
“以企为核”的需求侧土地适配。推动商务区从“招商引资人”角色向营造有活力的“经济-空间-社会-文化”多重生态系统的“产业促进者”定位转变。通过前置产业功能布局、培育完整产业生态链，反向驱动商务区功能载体、空间结构与交通重组的优化配置。依托系统化基础设施与功能混合提升区域综合价值，并通过场景化运营塑造具有文化认同与独特调性的商务环境，增强区域吸引力与黏性。
“以地为要”的供给侧协同推进。区级层面要加强规划资源、商务、产业等部门的有机衔接和配合，推动土地出让从关注土地要素的“交易价值”转向区域协同的“整体价值提升”，加强土地出让与产业需求的对接，不单追求当前的土地收益，更要注重追求长期资产价值与区域活力，将土地供给利用纳入到城市整体运营行动中。在存量开发时代，为了更好利用有限的土地资源，需推动从“土地供应”向“城市空间供应”的定位转变，做好土地空间资源“适应性供给”，通过增强规模、功能、品类及时间弹性等，提升配置效率；外部倡导多条线“协同式开发”，推动跨部门多主体协同土地开发利用，构建“目标统一、行动高效”的价值共同体，共同促进商务区可持续发展。
多维度提升商务区活力
首先，在宏观多元生态系统上，构建产业链，充实“空间+产业”策略工具箱。具体来说，需要围绕产业链和产业生态的培育，提前制定产业发展方案，采取灵活的开发模式和梯度化土地利用策略，以确保不同产业的协调发展。通过优化商务区中产业布局，推动产业与空间的良性互动。重点是整合交通、生态环境、公共空间等资源，为各类企业提供一个互相支持、共同成长的环境，使得商务区形成一个多层次的产业生态系统：高端产业引领，中端产业提供支持，小微企业为生态提供活力。同时，通过典型项目案例的示范作用，促进经济、空间、社会和文化等多个领域的协调发展，让产业生态与区域发展形成正向循环，共同推动商务区的综合升级与持续发展。
其次，在中观商务区活力和功能上，结合导入人群和业态，实施“弹性化、精细化”的土地供给。包括建立全市商务用地弹性供应管理平台、动态调整土地供应规模与结构、制定功能混合与柔性适配的出让条件，以及细化土地出让方式，通过综合评标、弹性年限和先租后让等手段，绑定长期发展效益，增强土地供给对市场变化的适应能力。
第三，在微观楼宇建设用地上，贴近业主“运营导向”需求，建构条线联动的协同治理平台。在规划引领下制定“一区一策”行动规划，组建跨部门协同平台并引入专业机构参与治理，同时探索设立商务区楼宇经济发展专项基金，形成政府、企业、市民共建共治共享的治理格局，运用大数据提升商务楼宇的各项审批、运营与服务能力。
第四，在存量土地盘活利用上，鼓励商务区和存量楼宇的持续更新，深化土地全生命周期管理。通过提供功能转换与更新改造的政策支持、完善土地二级市场信息平台、探索空间权与可开发面积出让转让等机制，盘活存量土地与建筑资源，促进区域资产持续优化与迭代，提升土地资源配置效率和区域整体活力。
最后，在增量土地供应上，要进一步凸显人文关怀、科技创新和新业态构建。通过精心雕琢公共空间、培育功能复合的“烟火气”、注入艺术与文化灵魂，提升空间场景氛围与场所品质，打造兼具经济活力与生活魅力的“城市客厅”，以及高科技、新产品和多元消费实践地，满足国内外各类人群的多样化需求，使商务区和楼宇成为可阅读、可参与、可创新的工作和生活目的地。
（作者单位分别为上海市建设用地和土地整理事务中心，上海市楼宇科技研究会）
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